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【曾敬德╱台北報導】公寓改裝套房可拉高租金投資報酬率，不少裝潢業者趁近年房市景氣好，也做起公寓改裝套房出租或轉手生意。裝潢業者余先生就幫不少投資客將公寓改裝成套房出租，2年前他自己在南港改裝公寓成7間套房出租，半年轉手獲利200萬元，現在投資標的從捷運周邊公寓，轉攻學校附近的套房市場。

精打細算
大台北地區外來工作人口多，租屋需求強勁，連不少菜籃族都當起包租公、包租婆。余先生認為，近2年報章雜誌大量報導公寓改套房的投資術，才帶起此波改裝出租風，尤其台北租屋族偏好捷運周邊住宅。
例如捷運士林站、劍潭站、永春站、南勢角等站，都有很多投資客改裝套房出租，但現在捷運站周邊中古屋房價高漲，拉低租金投資報酬率。

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世新大學緊鄰考試院，商業機能不強，為單純的文教區，學生租屋集中在木柵路一段巷弄內，或學校後門的試院路山坡上，不少公寓改裝成套房出租，報酬率可達5.4~6.9%；因世新大學過了景美溪就是新店，早期有不少學生到租金較便宜的新店租屋，但隨著新店房價與租金上漲，租屋族逐漸回籠文山區。

環境單純

中信房屋木柵店協理劉昌運表示，世新大學正對景美溪，對面住家不多，想購買學生套房投資，首選木柵路一段59、89、117巷，或世新大學後門的試院路。試院路沿線雖有不少公寓改裝成套房或雅房出租，但因屬山坡地，且「現在學生很挑，買這種產品，樓層不宜太高。」
信義房屋木柵再興店專案經理許龍城表示，試院路以前的生活機能不好，現在有便利商店進駐，校門對面也有些許店家，已獲得改善。而試院路部分地形屬山坡地，登記為1樓的住家，其實是2樓的高度，山上有幾棟獨棟別墅改裝成套房與雅房出租，報酬率高，但釋出物件稀少。

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〔記者曾德峰／北縣報導〕台北縣政府城鄉發展局劃定「整建維護策略地區」，指定板橋縣民大道等8處鄰近地區，補助沿線建築物做拉皮或外觀整治工程，最多可以獲得全額75％補助，洽詢電話（02）29603456轉3589。

選定縣民大道鄰近8處

城鄉局代理局長張邦熙說，選定8個重點整建維護策略地區包括新莊中港大排、中正路、新莊老街、新店?公圳、汐止中正路、板橋縣民大道、鶯歌文化路和淡水中正路，這些路段的兩側房舍，在整合後申請做拉皮與美化，可以獲得較多的補助。

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　　凡是捷運所到之處，當地房價皆扶搖直上。台北捷運新莊線預計民國102年初完工，沿線從台北橋至迴龍，其間行經三重的捷運菜寮站、三重站，近來成為購屋族、投資客詢問度相當高的地區，房仲表示，目前三重相當盛行透天厝改裝套房出租的投資模式，租金投資報酬率最低4%、最高可達8個百分點。

■　套房月租7千元 透天改裝收益高

　　根據21世紀不動產統計，目前台北縣三重市最火紅的區段是捷運沿線，包括菜寮站、三重站，新成屋每坪售價介於32至45萬元，坪數12坪左右的小套房，每月租金1萬3至1萬6千元不等，租金投資報酬率大約4至6個百分點。

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景氣雖有好轉跡象，但短期內定存利率仍難回升，房仲業表示，如想讓資金獲得更高報酬，不妨購買大學商圈套房產品，根據調查顯示，熱門的大學套房，不僅出租率高，投報率也多有4%以上水準，最高甚至可達11%。

台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，套房自今年年初在央行連番降息，定存利率跌破1%後，已有解凍趨勢，特別是租況穩定的捷運套房及大學商圈套房，近來詢問度都有顯提升，以4~5月而言，多較2~3月增加兩成以上。

其中大台北捷運獨立套房方面，因房價過去上漲太快，這波下修又不多，因此投報率多只在4~5%之間，但分布全台各地的熱門大學商圈，房價原本就在合理區位，加上這波略有修正，不少投報率已都回到5%以上水準，具有投資價值。

古景良表示，最重要的是，目前這些熱門大學商圈，只要有基本條件的配備、租金合理、具有交通便利性及生活機能不要太差，幾乎都沒有租不出去的顧慮。

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買舊公寓改裝成套房出租，一向是穩定獲利的房地產投資方式，大學城周邊區域尤其盛行，更有建商推出學生小套房，吸引不少學生家長投入。

大專院校林立的台北縣，淡江大學、輔仁大學及台北大學具有大學城規模，其中又以淡江大學學區伴隨外圍的真理大學及聖約翰科技大學規模最大，不少建商紛紛推出以學生為號召的建案，從早年的淡大金雞母到近年的淡大精英、淡水站前等，銷售成績都不錯。

孩子念書 投資自用

想裝潢的民眾要睜大眼睛，免得受騙，台北一位陳先生花了上百萬，委託「大冶設計公司」裝潢，付了30%的工程款，一共124萬，原本九月就該完工交屋，現在卻還像個廢墟，而且設計師從八月開始就避不見面，受害人北中南都有！

受害人陳先生：「這個九月就應該完成了，到現在只有做到這樣。」一個月前就該裝潢完工的房子，現在還像個廢墟，水泥、磁磚、木材扔滿地，和設計圖上的美好願景完全不一樣。受害人陳先生：「不知道再下來該怎麼辦，我們總共已經付給他30%，那就是124萬八千塊。」

陳先生一簽約，就付了20%工程款，六月再給10%材料費，總計124萬，但承包的大冶設計公司楊姓設計師，錢拿到手，八月就開始避不見面，工人也不來了，因為他們也沒拿到錢，而且受害人不只一位，這位許小姐付了將近六十萬，現在房子根本沒辦法住。

受害承包商卓先生：「跟他算一算喔，十幾萬，他把我殺成11萬，只有拿五萬啊！ 現在找不到他，找不到人啊。」受害人許小姐：「我們是一個受害者，可是我們卻不能再去動我們的房子，因為所有的法規都在保護這個設計師。」

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   租屋市場去年租金小漲，但也有一些產品開價太高，比如捷運共構套房十坪開價2萬1，高出周邊行情太多，除非找到外國人租賃，否則脫離行情的價格會讓投資客踢到鐵板。

　　房仲業者分析，在景氣熱轉趨理智下，買賣雙方期望價格差距拉大，導致成交天數拉長，第二季中古屋房價會不會在盤整後往上揚或往下衰退，買賣雙方要密切觀察。

　　至於租屋市場，近來最熱門的話題就是捷運共構住宅套房。但提供租屋平台的崔媽媽基金會發現，公館捷運共構住宅的10坪套房，開價月租2萬1，比周邊行情一萬五千元高出許多。

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實踐路鄰近學校 滿租率高

【林承志╱台北報導】中原大學位居元智、中央、清雲、萬能等4所大學正中間，且中原夜市近來已發展成中壢市知名景點，各式小吃、商店林立，生活機能明顯優於其他校園周邊環境，各校學生多半選擇在中原大學附近租屋。且因鄰近中壢工業區，學生與園區員工租屋需求強勁，月租金行情4000~5000元，為中壢套房投資首選區域。

 投資首選

中原夜市商店集中在實踐路與日新路，不僅有知名小吃店、連鎖商店，更有二輪電影院，每逢周末假日人潮聚集，區域外圍還有大潤發及家樂福等賣場，生活機能發達，臨路透天店面，樓上可改裝為套房，為區域內價值最高的產品，店面月租金為6~10萬元，樓上可改裝16~20間套房，每間月租金3800~4500元，但總價在2000萬元以上，但因出租效益極高，屋主多半不願釋出，成交案件不多。

上班族偏好中北路

（中央社記者孫承武台北27日電）台北市政府市政會議今天通過「老舊公寓更新專案」，將自 8月實施。市長郝龍斌表示，希望未來有一半提案都能拿到最高 2倍的容積獎勵，讓老舊公寓改建容獎「看得到、吃得到。」

根據北市都發局都市更新處資料，台北市有14萬戶屋齡超過30年、4、5層樓以下沒有電梯的老舊公寓適用這項專案。原則上只要基地為完整街廓或面積達2000平方公尺以上（大約 650坪，以原建蔽率 60%計算，約48到60戶），一半以上住戶同意就可以提出申請，受理期限自8月2日起到104年8月1日。

郝龍斌重申「一坪換一坪」、「室內坪數不縮水」、「有錢自己賺」等幾個原則。他說，迄今在各行政區已舉行14場說明會，民眾最關切的還是「釘子戶」的問題，這部分將依都市更新條例，由公權力強行介入。

至於最高可享有2倍的容積獎勵，4月提出以來屢遭外界質疑「看得到、吃不到。」對此，郝龍斌表示，希望未來有一半提案都能拿到最高 2倍的容積獎勵，老舊公寓改建容積獎勵絕對「看得到、吃得到。」

以往老房子並未將陽台登記在納入登記測量，因此在購屋時，只要花費屋內坪數的費用即可。不過未來，在陽台補登記後，這些老房子相當就多出2至3坪的價錢，等於是現買現賺，再加上這些房子都位在極佳的地段，也讓這些老屋反而變搶手。

隨著建商聯手拜會行政院長吳敦義，讓雨遮可能列入登記所有權，也讓許多老房子反而變夯。以忠孝東路3段30年的老公寓而言，早期陽台沒納入房屋權狀，如果現今一坪80萬的行情，成交價是2千4百萬，但補登後，等於屋主現賺一台賓士車。

房仲業者表示，老公寓最大的優勢就在於坪數很紮實，幾乎是零公設的情況，而且可用面積也很大，除此之外，房價也比同地段的新大樓便宜，對購屋者具有極大的誘因，而且都會裡的老房子，往往具備極佳生活機能的優勢。

雖然多數購屋人心理上仍以新房子為首選，但往往考量總價後，就退而求其次，選擇屋齡較大，但房價相對便宜的房子。民眾就表示，新大樓太多公設無法接受，寧願去購買10年的老屋；裝潢業者也表示，最近平均每個月4至5件的老屋新裝潢的案子，顯示老屋正在熱賣中。（新聞來源：年代新聞記者洪藜恩、陳欽順）

樓頂加蓋套房多年後挨告判拆

陳姓女子多年前買下一棟公寓5樓後，與住戶協商將樓頂擴建成套房出租，但事隔3年後遭住戶提告。台北地方法院判決拆除違建、返回頂樓土地給其他住戶。

根據法院最新公布的判決書，陳姓女子在民國96年時買下台北市民生東路上1棟公寓的5樓，與其他住戶協商，將樓頂擴建成辦公室、庫房、套房出租，並負擔公寓的走道清潔費做為回饋。

但事隔3年後，其中1名住戶認為，公寓違建恐影響房屋結構安全，且當初陳女是趁他疏於防範之際，快速動工，將頂樓擴建成套房出租，現在還將頂樓入口大門加鎖，剝奪住戶進出頂樓曬衣服或活動的自由。

陳女反駁，她負擔公寓清潔費達3年多，原告都不曾有異議，顯示原告先前即默示同意頂樓搭建的協議，拒絕拆除。